Раньше или позже, но практически каждый сталкивается с необходимостью решения квартирного вопроса посредством приобретения недвижимости. И тут два варианта – покупка квартиры на вторичном рынке или же новостройка на определенном этапе готовности. У каждого способа есть свои преимущества и минусы, но когда нет времени на ожидание, пока дом достроят и жилье сдадут, альтернативы у квартиры «с пробегом» просто нет. Однако чтобы не остаться и без жилья, и без денег, нужно учитывать массу нюансов, о которых и пойдет речь.
Особенности сделок с недвижимостью из вторичного фонда
Что касается требований, предъявляемых к будущей собственности, они определяются и составом семьи, и сферой деятельности домочадцев, и их предпочтениями, и, главное – финансовыми возможностями. Все это актуально как для новой квартиры, так и для вторички, специфична сама недвижимость. Новостройка фактически «чистый лист» без предыдущих владельцев, без каких-либо обременений или долгов, покупка вторичной квартиры напротив, чревата проблемами, если несерьезно подойти к сделке. Поэтому первое, что нужно сделать, определившись с выбором – проверить документы.
Основной документ
Сегодня десяток свидетельств заменяет всего одна выписка из ЕГРН (единый государственный реестр недвижимости). В ней отображается основная информация.
- Данные собственника или собственников. Распространенная практика, когда недвижимость принадлежит не кому-то одному, а обоим супругам или даже детям, независимо от возраста. В выписке будут указаны все собственники недвижимости, даже если они в ней не зарегистрированы, но имеют долю. Если окажется, что кто-то из собственников несовершеннолетний, чтобы купить квартиру в Монино, как и в любом другом месте, сделка должна быть согласована органами опеки и попечительства. Они выдают соответствующее разрешение либо же мотивированный отказ. Благонадежный продавец должен иметь его на руках, так как готовился к сделке.
- Технические параметры. Реальные характеристики квартиры должны соответствовать техническому плану. Если есть какие-либо отклонения по площади, планировке или расположению коммуникаций, значит, проводилась незаконная перепланировка. С регистрацией такой квартиры у новых владельцев гарантированно возникнут проблемы. Поэтому проверить квартиру при покупке на вторичном рынке необходимо не только с точки зрения юридической чистоты, но и на техническое соответствие.
- Обременения и взыскания. Их быть не должно. Единственное, что допустимо, это сведения, что квартира ипотечная и находится в залоге у банка. В этом случае либо достигаются договоренности о частичном внесении оплаты, чтобы владелец сначала погасил ссуду, а потом совершил сделку. Либо же, когда сумма слишком большая, потребуется согласие банка, но с этим обычно проблем не возникает. Сегодня ипотека на покупку квартиры настолько распространенное явление, что основная масса недвижимости как раз в залоге у банков. Особенно учитывая, что вторичкой будет считаться и квартира в только что сданном доме, месяц или несколько бывшая собственностью физического лица.
Дополнительные документы
Когда информация из выписки совпадает с информацией, предоставленной продавцом, можно продолжать.
- Согласие супруга. Даже если собственник один, важно, состоял ли он в браке на момент приобретения недвижимости. Если состоял, от супруга необходимо нотариально заверенное согласие на продажу. Если не состоял, документ о текущем статусе – чаще это свидетельство о разводе, иногда свидетельство о смерти. Отсутствие в паспорте штампа на странице семейного положения сегодня не является полноценным доказательством свободного от обязательств статуса. Когда владельцу скрывать нечего и в браке он ранее не состоял, у него должно быть соответствующее нотариально заверенное заявление. При отсутствии подтверждения статуса покупка вторичного жилья может обернуться судебными тяжбами.
- Справка об отсутствии долгов за коммунальные услуги. Вместо нее могут быть последние оплаченные квитанции, где нет графы с задолженностью.
- Справка о прописанных лицах. На момент продажи квартиры в ней никто не должен быть зарегистрирован. Отсутствие подобной справки в пакете документов – повод насторожиться. Есть категории граждан, которых никогда не получится выписать даже по суду.
- Справка из психоневрологического диспансера (ПНД) для сделки с владельцем, страдающим алкоголизмом, наркоманией или психическим расстройством. Для пожилых собственников старше 80 лет нужна справка от психиатра о вменяемости, еще лучше, если специалист будет присутствовать прямо на сделке и подтвердит психологическое здоровье владельца квартиры. Тогда объявившиеся наследники не смогут опротестовать куплю-продажу.
В наших реалиях продавца желательно проверить еще и на предмет банкротства в едином федеральном реестре сведений о банкротстве и на сайте арбитражного суда. Срок исковой давности составляет три года, в течение которых спорную квартиру могут отобрать или заставить за нее доплатить.
Максимальный риск – это покупка квартиры без риэлтора на вторичном рынке, в надежде на добросовестность продавца. Чтобы гарантированно получить за свои деньги лучшее предложение и без каких-либо форс-мажоров, обращайтесь в наше агентство недвижимости.